FISCALITÀ E FINANZA
In questa guida analizziamo quanto può rendere la tua casa in Sicilia, come assicurarti di rispettare tutti gli obblighi fiscali e quanto può effettivamente rimanerti alla fine, una volta considerati costi ed imposte. Fa parte della nostra serie completa di guide dedicate ai proprietari.
Quanto posso guadagnare affittando la mia casa in Sicilia?
La risposta breve è che una bella villa o un appartamento ben posizionato in Sicilia può generare ottimi rendimenti attraverso gli affitti turistici.
Una tipica casa con due camere da letto nelle zone in cui operiamo può generare tra 20.000 e 25.000 euro lordi all’anno. Le proprietà particolarmente eleganti, situate in posizioni privilegiate o dotate di una terza camera possono raggiungere 30.000–35.000 euro lordi annui.
È importante ricordare che si tratta di cifre lorde. Una volta pagate le imposte sul reddito, sostenute le spese per utenze e manutenzione ordinaria e detratte le commissioni dei portali ed eventuali costi di gestione, al proprietario rimane generalmente una parte del fatturato come guadagno netto.
La percentuale effettiva dipende naturalmente dal livello di gestione diretta da parte del proprietario, dai costi dell’immobile e dalla sua situazione fiscale personale.
Rispetto ad altre zone del Mediterraneo caratterizzate da normative particolarmente restrittive o da mercati turistici ormai molto saturi, la Sicilia continua a rappresentare un’interessante opportunità di investimento immobiliare.
Come può aiutarti la Solemar
Grazie alla forza ed alla complementarità del Gruppo Solemar, riusciamo ad intercettare una domanda di soggiorni molto più ampia rispetto a quella generata dai soli portali turistici.
Gli studenti internazionali di Solemar Academy, i clienti ed i potenziali acquirenti di Property in Sicily e le nostre collaborazioni con produzioni cinematografiche de audiovisive contribuiscono a creare opportunità di prenotazione durante tutto l’anno, anche nei periodi di minore affluenza turistica.
A questo si aggiunge la reputazione costruita nel tempo, le ottime recensioni delle nostre strutture ed una profonda conoscenza del mercato locale.
L’esperienza maturata in decenni di attività ci permette infine di definire strategie tariffarie basate su dati reali, con l’obiettivo di massimizzare occupazione e rendimento di ogni proprietà.
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Quali tasse devo pagare sui redditi derivanti dagli affitti brevi?
Per molti proprietari privati, la cedolare secca rappresenta il regime fiscale più semplice e conveniente.
Questo regime sostituisce la normale tassazione IRPEF sui redditi derivanti dalla locazione. Per il primo immobile destinato alle locazioni brevi si applica un’aliquota del 21%, mentre sugli ulteriori immobili può essere applicata l’aliquota del 26%, secondo quanto previsto dalla normativa vigente.
Dal gennaio 2024 Airbnb e molti dei principali portali applicano direttamente una ritenuta fiscale sui pagamenti destinati ai proprietari e la versano all’Agenzia delle Entrate.
È importante tenere presente che gli intermediari applicano generalmente una ritenuta del 21%. Qualora l’imposta effettivamente dovuta su un determinato immobile sia superiore, sarà il proprietario a dover versare l’eventuale differenza in sede di dichiarazione dei redditi.
È inoltre necessario gestire l’imposta di soggiorno, ove prevista, raccogliendola dagli ospiti e versandola al Comune secondo aliquote, esenzioni e scadenze stabilite localmente. Per maggiori informazioni consulta la nostra guida dedicata agli Obblighi Normativi. Quando l’attività viene svolta in forma imprenditoriale,vengono applicati differenti obblighi fiscali.
Se il titolare usufruisce del regime forfettario allora non verrà applicata l’IVA, in caso contrario l’iva di riferimento per gli affitti turistici è pari al 10%.
Come può aiutarti la Solemar
La Solemar gestisce gli aspetti fiscali ed amministrativi previsti nell’ambito del proprio servizio, applicando le ritenute dovute e rilasciando annualmente al proprietario la relativa Certificazione Unica.
Abbiamo strutturato un modello di gestione che consente, nei casi previsti, di applicare la cedolare secca sull’importo netto effettivamente spettante al proprietario, anziché sul totale lordo della prenotazione.
In questo modo, affidando la gestione alla Solemar, il proprietario può ottenere un importante risparmio fiscale.
Posso dedurre le spese dalle tasse?
Nel regime della cedolare secca, il proprietario privato non può generalmente dedurre i costi sostenuti per la gestione della locazione come avverrebbe in un’attività d’impresa. Questo significa che, quando il proprietario gestisce direttamente la propria casa, commissioni dei portali, pulizie ed altri costi operativi non diventano costi deducibili dal reddito imponibile.
Come può aiutarti la Solemar
Quando l’immobile viene affidato alla Solemar Sicilia, il rapporto con il proprietario viene regolato con un modello contrattuale specifico. Il nostro modello consente, nei casi previsti, di calcolare la cedolare secca sull’importo netto effettivamente spettante al proprietario, dopo aver considerato i costi e le commissioni legati alla gestione. Questo può tradursi in un vantaggio fiscale significativo rispetto alla gestione autonoma dell’immobile. Di seguito riportiamo un semplice esempio comparativo.
Immobile gestito autonomamente tramite Airbnb
Supponiamo che il tuo alloggio venga prenotato per una settimana alle seguenti condizioni:
Prezzo del soggiorno: €800
Pulizia: €50
Totale pagato dall’ospite: €850
MENO
Commissione del portale ipotizzata al 15%: €127,50
Ritenuta fiscale del 21% calcolata su €850: €178,50
NETTO: €544
Il proprietario sostiene quindi la tassazione anche su somme che non rappresentano necessariamente il suo guadagno effettivo, come le commissioni del portale e le spese di pulizia
Immobile gestito dalla Solemar Sicilia
L’ospite paga gli stessi importi:
Prezzo del soggiorno: €800
Pulizia: €50
Totale pagato dall’ospite: €850
MENO
Pulizia: €50
Commissione Solemar del 30% applicata al soggiorno: €240
SUBTOTALE: €560
MENO
Imposta del 21% calcolata su €560: €117,60
NETTO: €442,40
A fronte di una differenza di circa 100 euro, il proprietario viene sollevato da tutte le attività e responsabilità legate alla gestione dell’immobile: marketing e pubblicazione degli annunci, strategia tariffaria, gestione dei calendari, pulizie, biancheria, check-in, comunicazione con gli ospiti, amministrazione e documentazione fiscale annuale.
Quanti immobili posso affittare prima che l’attività venga considerata imprenditoriale?
Secondo il testo originale, un privato può affittare due immobili prima che l’attività venga considerata imprenditoriale e, dal terzo immobile, scatterebbe la presunzione di attività d’impresa.
In tal caso diventerebbe necessario aprire una Partita IVA, tenere una contabilità adeguata ed applicare il regime fiscale previsto per l’attività imprenditoriale anziché la cedolare secca.
Questo, però, non significa che sia sempre conveniente attendere il terzo immobile prima di valutare una gestione imprenditoriale.
Già quando si possiedono due immobili destinati stabilmente agli affitti turistici, può essere economicamente molto interessante valutare l’apertura di una Partita IVA. La possibilità di gestire costi, investimenti e fiscalità nell’ambito di un’attività organizzata può, in determinate situazioni, risultare più conveniente rispetto alla gestione come semplice proprietario privato.
Per questo, chi sta costruendo un piccolo portafoglio immobiliare dovrebbe confrontarsi con un commercialista specializzato negli affitti turistici, valutando non soltanto gli obblighi di legge, ma soprattutto quale struttura fiscale permetta di ottenere il miglior risultato netto.
A chi posso chiedere consulenza fiscale per la mia casa vacanza in Sicilia?
Il professionista più indicato è un commercialista italiano con esperienza specifica nel settore degli affitti brevi e delle strutture turistiche.
Le norme fiscali relative alle locazioni turistiche in Italia sono cambiate significativamente negli ultimi anni e continuano ad evolversi. Per questo motivo le informazioni generiche reperibili online possono diventare rapidamente obsolete.
È consigliabile affidarsi ad un professionista che segua costantemente gli aggiornamenti normativi e conosca nello specifico il settore delle locazioni turistiche in Sicilia.
Come può aiutarti la Solemar
I property manager, compresa la Solemar Sicilia, non sostituiscono il commercialista nella consulenza fiscale personale.
Possiamo però mettere i nostri proprietari in contatto con commercialisti di fiducia, abituati a lavorare con proprietari italiani e stranieri e, quando necessario, in grado di comunicare nella loro lingua.